“一房二卖”纠纷不认“先来后到”
法官建议在买房时应注意选好房源尽量购买产权明晰不存在过户障碍的房屋
近年来，随着房价不断上涨，在经济利益驱使下，卖房人“一房二卖”现象时有发生，由此引发的案件也不断增多。近日江西一名男子便将一套40万的指标房一房多卖，骗了13人近500万房款。日前，北京二中院对“一房二卖”案件进行了通报，法官建议在买房时应注意选好房源，尽量购买产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋，并注意审查房屋状况，遵守国家房地产调控政策。
房屋价格上涨致
“一房二卖”频发
卖房人将同一套房屋卖给多个不同的买房人被称作“一房数卖”，其中，“一房二卖”是“一房数卖”的最典型情况。
二中院调研了自2014年以来审理的此类案件发现，在这类纠纷中，涉案房屋多为二手房，95%以上的“一房二卖”案件是二手房交易引发的，这里面既有商品房，也有各种房改房、回迁安置房等特殊类型房屋，甚至还有不符合上市条件的经济适用房等。
对于“一房二卖”案件的原因，法官认为，房屋价格上涨是主要原因。部分案例中，短时间内房屋成交价格前后可能相差几十甚至上百万元，在一起案件中甚至前手成交价格为40万元，后手成交价格达到235万元，相差数倍。在这种情况下，卖房人极易产生“房子卖早了”的后悔心理和“房子卖亏了”的不平衡心理，从而导致“一房二卖”。此外，二手房交易周期较长、房屋因各种原因迟迟不能过户等因素也容易导致“一房二卖”出现。
卖房人毁约手段
可谓“五花八门”
二中院调研发现，在这类案件中，先买房的人是卖房人的主要违约对象，案件的原告几乎全是先买房人，卖房人后出售房屋的价格往往显著高于先前出卖房屋的价格，有的甚至高出数百万。此外，卖房人与后买房人签订合同后，往往在极短时间内就迅速将房屋过户给后买房人。
二中院法官表示，在这类案件中，法院一般会认定后买房人对卖房人“一房二卖”不知情，但不知情不必然等同于没有过失。比如，在部分案例中，在房屋已经被先买房人先行占有的情况下，后买房人没有实际查看房屋就与卖房人签约，或者明知道房屋被其他人占有使用却不询问和查证，因自己的疏忽而没有能发现房屋实际早有买主，在这种情况下，法院会认定后买房人没有尽到合理审慎的注意义务，存在一定过失。
据二中院法官介绍，从近年来审理的“一房二卖”案件可以看出，卖房人毁约手段“五花八门”，有的采取先将房屋更名到子女名下，再以子女名义“一房二卖”；有的怂恿配偶等共有人以不同意卖房为由，起诉自己和买房人主张买卖合同无效，以达到违约目的；有的甚至串通熟人虚构交易办理过户，然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。
“一房二卖”纠纷
没有“先来后到”说
那么，在“一房二卖”纠纷中，房子是不是一定会判给先买房人呢？
根据二中院法官介绍，在具体审判中，法院既有把房屋判给先买房人的，也有把房屋判给后买房人的，并非单纯根据“先来后到”的合同签订顺序确定房屋的归属。
根据最高法院、北京市高院相关规定，“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为：已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人权利优先；都没有办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际合法占有房屋的买受人权利优先；既没有办理房屋所有权转移登记也没有交付房屋的，应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，公平合理予以确定；后买房人在签订合同时，知道或者应当知道房屋已被其他人购买而恶意办理登记的，权利不得优先于先买房人。
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