牛奶与咖啡的区别
住宅地产就像是牛奶，而商业地产就像是咖啡。
住宅地产：
牛奶是我们成长过程的必需品，尤其是当我们还是婴儿的时候更需要母乳或牛奶来帮助成长。当我们的家庭还不具备大量财富的时候，对普通住宅的需求就是刚性的，就像我们需要牛奶一样，没有它我们生存不了。牛奶又分为纯牛奶、高钙奶、早餐奶还有特仑苏等，这些牛奶就变得不那么刚需了，当我们对健康、生活品质有所提升的时候就会选这种牛奶来喝，而没有这些我们一样活的很好。随着我们财富的积累，供我们选择的住宅除了普宅以外还有豪宅、顶豪等，产品形式变得多样化，这些产品用来满足改善型需求、自我实现、城市照片占有的需求，不是所有奶都叫特仑苏，也不是所有人都买的起豪宅。
牛奶再多只要不过期，降价就会卖出去，我们都会喝，但是咖啡就不一样了，咖啡再便宜不喝咖啡的还是不喝，爱喝咖啡的对不好喝的咖啡再便宜也不会买。
商业地产：
星巴克的咖啡一般都配牛奶，而且往往牛奶的含量要比咖啡高，那为什么还叫咖啡呢？因为这咖啡豆太特殊。咖啡豆就好像是一个个小商户，如果没有建筑提供其载体，那他们就是街边摊就是菜市场，很少有人将菜市场归为商业地产；如果没有住宅也就没有消费基础，商业地产名存实亡。住宅让我们有了生活，而商业让我们有了生活品质。
可以这样说，牛奶让咖啡变得更好喝变得更多人需要，而咖啡让牛奶变得更有价值。
卖咖啡比卖牛奶风险大。牛奶分为多种类别，咖啡也一样，不同的是多数牛奶是按照需求层次划分的，而咖啡按照偏好划分，例如没有明确的答案能说明摩卡就比拿铁好喝，就好像没人会说侨福芳草地一定就比朝阳大悦城好一样。商业地产要根据商圈内消费者的消费偏好进行定位，吸引适合的人群才会成功，倘若定位失败，比如亮马桥的都汇 MALL，就真的死了，除了该换其他物业形式就没别的出路。就像咖啡一样，商业若是失败了就没人要了。
剥离牛奶的咖啡是行不通的。从地块角度来讲，居住用地 70 年产权，商服用地为 50 年产权，而商服用地上面可以设计购物中心、商业街、底商、写字楼、酒店、商住公寓等物业类型，要做商业项目就要综合考虑多种物业搭配，单纯因为商业而设计商业是行不通的。
容器不同。恒隆广场的陈启宗说过销售型的商业地产不叫商业地产，是房地产行为，如果是这样，操作商业地产就需要有招商团队及运营团队，后期需要一个招商中心，而住宅地产就需要有销售团队，需要一个售楼处。
对于地产人来说，在成本、设计思路、操作方式、推广策略等众多方面均有不同，在此只做一个简单的比喻，那么预祝知乎的朋友在 2016 年我们都能在住宅里喝着牛奶享受生活乐趣，在商业里喝着咖啡品味生活价值。
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