在流动性收紧、调控深化、下行周期到来的背景下，房地产市场不断趋冷，几乎成为业界的共识。
楼市销售或下滑
近日，中银国际、招商证券、东莞证券等机构发布下半年房地产业投资策略报告，尽管对部分指标的判断有所分歧，但对“市场下行”整体判断颇为一致。
上述机构认为，随着房贷按揭业务收缩，最终引发需求购买力的大幅下降。与此同时，融资受限的现实，将使得房企的资金状况进一步承压。
综合多重因素判断，今年全年，房地产投资、拿地、房企资金来源等指标的增速都将出现下降，房地产销售规模和房价甚至有可能出现负增长。
美国加息的传导效应
对于资金密集型的房地产业来说，流动性的松紧成为影响市场变化的重要因素。
今年年初，政府下调全年M2目标增速1个百分点至12%，体现出“降杠杆、去泡沫”的基调；截至2017年5月，M2同比增速仅为9.6%，同比下降2.2个百分点，创历史新低。
另一方面，自2017年3月以来，银监会接连发布多道监管令，规范商业银行表外理财和委外业务。表外融资规模的收缩，被认为将进一步推动社会融资总量的回落。
但按照中银国际的观点，下半年的流动性压力更多来自外部市场美联储退出量化宽松的节奏逐步加快，分别于3月和6月两次宣布加息25个基点，年内再度加息概率较大。由于美联储缩表预期加强，未来或进一步引发国内货币供应量的收缩。
由于资金成本的全面上行，全市场一年期理财产品预期收益率为4.56%，国有银行一年期同业存单的到期收益率上升至4.74%。相比之下，商业房贷对标的5年期以上贷款基准利率仅为4.9%。各来源资金成本加权平均后，银行负债利率迅速上升，房贷业务的息差收益大幅下降。
中银国际表示，预计未来负债端的压力将倒逼银行调整资产端的结构，主动收缩住房按揭业务，最终引发需求购买力的大幅下降。
对此，东莞证券持有类似的观点。该机构指出，美国进入加息周期带来的连锁反应，对于流动性及资金成本敏感的房地产行业会产生负面影响。这甚至是短期内困扰行业的主要因素。
值得注意的是，监管层在房地产调控中推出的限购、限售等手段，以及信贷层面的加杠杆，已经导致按揭贷款规模大幅收缩。
根据央行的数据，2017年5月，新增居民中长期贷款0.43万亿，占当月新增人民币贷款总量的39%，同比大幅下降18%。多数分析人士认为，鉴于央行对于住房贷款占比目标设定在30%，因此未来按揭贷款规模还将进一步收缩。
年底房价或同比微跌
随着信贷环境的收紧，未来的市场销售也将不可避免地受到影响。中银国际预计，今年全年全国房地产销售额同比增长6.1%，销售面积同比增长5%。
而根据国家统计局发布的数据，今年1-5月，上述两个指标的增速分别为18.6%和14.3%。其中，除东部地区增速低于均值外，中部、西部和东北地区均高于全国平均水平。
东莞证券的观点较为悲观。该机构认为，今年全年整体销售同比下降将是大概率事件，但仍将维持在9万亿规模的历史较高水平，相比去年全年11万亿的销售额，并不会出现“断崖式下降”的风险。
招商证券也认为，销售指标增速将在今年下半年转为负值，但全年降幅为个位数。
除限购限贷等政策压力外，招商证券指出，当前三四线市场的向好，乃属于热点扩散效应的尾部，很难持续。棚改的作用属于托底，但难以改变整体趋势。与此同时，随着去年同期基数的不断抬高，销售增速下滑的幅度可能进一步加快。
对于全年投资增速的预测，中银国际认为将维持在5.8%的水平，招商证券则将全年名义投资增速设定为5%左右。比今年前5月的8.8%仍有一定的下滑。
与销售数据不同，投资数据的下滑幅度相对平缓。按照招商证券的观点，房地产开发投资主要由拿地和建安费用构成。一方面，地价上涨(拿地再次聚焦核心城市及溢价率仍处于相对高位)叠加土地购置面积大幅回升推高拿地费用；另一方面，固定资产投资价格指数(尤其建安部分)上涨推升建安费用。
该机构还认为，由于自筹资金和销售回款的增速回落，今年全年，房地产企业资金来源将维持个位数增长。而随着资金链的持续收紧，到今年年底，70大中城市的房价(同比)可能出现微跌。
招商证券还重申了其“周期论”，认为当前正处于一轮小周期的末段，本轮周期始于2014年的“9·30新政”及随后的连续降息，销售量在去年4月达到高点。按照该机构的预测，本轮销售量的底部，将在2018年的一季度出现。由于预期经济基本面不会发生显著变化，预计在本轮小周期调整结束后，将开启下一轮的行情。
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