【网络地产王/综合报道】◎文/梁惠燕
进入春暖花开的季节，香港房市交易量彷彿也跟随着季节的转变，逐步由谷底攀升，稍有回暖迹象，然而这回带领市况回暖的并非过去投资客钟爱的低总价住宅，反而是大型新豪宅，而且是总价越高、单位条件越好(高层楼中楼、配置私人花园)这类稀有产品在逆市中热卖，至今仍持续刺激著香港富豪们危机入市的能量，也为整体市场增加了不少信心。
淡市之下首季豪宅成交占比逆势增加两亿台币起跳产品成交占整体新案3％近年罕见
今年香港第一季成交表现惨淡，连去年主导市场的一手新案，第一季成交量也无可避免地在发展商及买方的观望气氛下面临严重萎缩，较上季大跌了七成二，然而，就在市场上一片哀鸿遍野的惨状下，豪宅市场却因适时利用成屋潜销，低调地维持了买气，成为本次房市调整之下的赢家，汇整市场数字来看，第一季共有36件逾5,000万港元(约2亿750万元新台币)的一手新案成交，总成交金额达45.6亿港元(约189亿元新台币)，成交件数与去年第三、四季相若，此类豪宅的表现除了优于跌市下的整体市场表现之外，也因其成交量罕见地出现占整体新案成交的2.85%，胜于过去旺市时平均占比1%的水准，更显现出此类住宅逆势成长的力道。
另外，根据香港房仲研究数据显示，今年3月份总价1,200万元港币(约4,980万元新台币)以上的整体豪宅(包括一手及二手)，共有220件成交，总销金额为72.94亿港元(约302.7亿元新台币)，创下三个月以来新高。除了房地产，过去香港富豪也钟情投资其他金融产品，然而，香港金融市场近期因受到全球股市大跌影响，今年首两个月恒生指数经已大跌12.79%，房价虽然也跟着下滑，但根据香港政府差餉物业估价署最新数据显示，大型高总价单位(21.1坪至48.3坪以上)五个月以来跌幅7.7%，跌幅甚至低于整体市场，相较之下，豪宅的跌幅相对温和，风险也比股市为小，况且，房价经历过一波的下跌，已较高点时便宜，投资者开始将手上的资金转往房市避险，因此，农历新年后陆续有买家进场，房价虽持续回落，但交投量逐渐增加。
物以稀为贵豪宅价格越贵越抢手四月份九龙指标豪宅天鑄一个月大卖150户
受到第一季香港豪宅市场淡市不淡的表现激励，进入四月份的复活节长假，发展商开始调整策略，包括位于九龙传统豪宅区內天鑄二期、皓畋、ONEHOMANTIN等豪宅同时推案、港岛区西半山殷然接连加入战局，虽然目前整体房价仍属下修阶段，但买方出手毫不手软，这批新豪宅之中反以条件越好的单位、总价越高的个案愈受买方欢迎、去化速度越快。
最明显的例子就是何文田天鑄二期，第一期在去年首推时也经历了第三季股市大跌，虽景气面临转折，仍高价完售250户；今年三月中再推出第二期，这批单位提供较多特色户(楼中楼)及高层单位，折扣后的价格由1,744万港元至8,446万港元(约7,237万元至3.5亿元新台币)，单位平均价格较同区其他两豪宅案皓畋及ONEHOMANTIN贵上四成，但因天鑄邻近即将通车的港铁何文田站旁，户数较少、以大坪数的景观大户为主力产品，稀有性较高，且即将完工交屋，因此即便价格为三案之首，仍不乏豪客追捧，推出一个月便已卖出超过150个单位，达标的速度令同区其他豪宅案备感压力，但亮眼的成绩也令市场振奋。
港岛豪宅每户要价八千万台币开卖首推40户两小时內售罄
豪宅新案市场持续活络，除了九龙天鑄案之外，平均每户要价1,900万港币(约7,885万元新台币)的港岛西半山预售豪宅殷然也创下首推40个单位于短短两小时內卖光的新纪录，这个四月中旬才推出的案子，经紧急加推销售单位后，一周內所推出的80个单位便已完销。殷然案平均每单位总价1,900万港元(约7,885万元新台币)，全为两房单位，属于市场中的中价豪宅，平均尺价介于2.2万至2.64万港元(约每坪324.9万至390万元新台币)，这次折扣后的价格较同区同等级个案低两成左右，吸引不少大手笔买家认购多户，其中9成为投资者，其中有买家花费约8,500万港元(约3.5亿元新台币)买进4个单位，在低价及付给中介高佣金(达4.75%)的销售策略下，果然让个案销售成绩破纪录。
趁着房价明显下调，有部分实力买家趁低吸纳市场上的优质户，其中所谓的特色户、海景户、高层单位及别墅洋房等颇获青睐，市场行情不俗，甚至仍有新高价成交，对富豪买家而言，多以自住或为家族亲人购置为主，自然只挑市场优质个案，尤其市场上罕有的连天台、平台、楼中楼、两户以上相通单位、大单位别墅等便是此类买家的心头好，尽管此类单位价格往往较标准单位为高，但近期市场反应甚佳，例如九龙塘云门新成屋案于四月中已成功标售出一个要价1.22亿港元(约5.06亿元新台币)的双拼大单位，平均尺价4万港元(约每坪590万元新台币)创下个案新高价，刺激了不少发展商看到目前的买楼趋势，多已暂时缓推手上中小型标准单位，部署加推特色户应市。
香港超级豪宅稀有外资最爱受经济影响微价格屡创新高
由于香港国际化的优势及地理环境上的独特性，一直吸引不少外籍客在此地购买高总价住宅，去年上半年股市、房市双涨时，便有130亿港元(约540亿元新台币)资金流入香港豪宅市场，尽管自去年第三季开始，整体经济成长趋缓、股汇市波动大，但并未影响香港超级豪宅的承接能力，连续出现数个半山豪宅的大笔成交纪录，其中，由前联交所行政总裁、电讯盈科前副主席袁天凡先前所持有的白加道屋以15亿港元(约62.25亿元新台币)天价售予科网巨擘阿里巴巴集团主席马云一案最令市场震撼引发话题，除了买方话题性高之外，此别墅实用尺价高达15万港元(约每坪2,215万元新台币)，创下亚洲洋房尺价新高，且卖方持有15年后大赚约13亿港元(约54亿元新台币)，物业升值8倍的奇迹相信也让香港顶级豪宅更添国际吸引力。
而今年第一季淡市之中也仍有令市场关注的一手豪宅买卖，其中最受瞩目的便是山顶MountNicholson，此案于今年2月以8.3亿港元(约34.5亿元新台币)售出6号别墅洋房，其总价创下全港社区式别墅洋房的新高纪录，此单位价格之所以创新高自然是有其市场稀有性，此别墅实用面积便有9,455方尺(约265.7坪)，另外包括6,188方尺(约174坪)大的前后花园，及1,530方尺(约43坪)天台、平台，是近年香港豪宅市场上面积最大的别墅。
虽然去年年中因股市大涨所促成“亿级”成交声此起彼落的荣景不再，但香港豪宅交投市场至今仍属热络，也终于打破过去几年房地产市场一直由低总价住宅主导的趋势，之前景气不错时豪宅涨幅表现虽比小宅逊色，但在景气反转之际，保值能力却可立见高下，况且，房价经过一轮调整之后，用和过去差不多的价钱即可购买到更大坪数或条件更优质的单位，相信短期內香港本地富豪或国际投资客逢低进场趋势将持续，香港豪宅市场成交价量也将获支撑。
注:平均尺价换算以最新汇率港币:新台币=1:4.15、坪:平方尺=1:35.5833计算
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文章分类:香港房市,产业新闻
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