记者颜真真／台北报道
受台湾不动产价格飙升及租金水准疲弱的影响，租金收益率的停滞不前已经导致过去几年REIT管理公司在寻求新的成长契机上面临阻碍。不过，随着金管会松绑对国內REITs的投资规范，允许投资离岸不动产，中华信用评等公司认为，在法规管制放宽后，可望提升台湾REITs未来投资的收益率。
中华信评评等分析师郭彦炜指出，现有资产组合的报酬率表现不佳，加上国內REITs无法在台湾以外的地区进行投资等因素，已对其多年以来的获利能力形成限制。台湾潜在投资标的更低的租金收益率，降低了REIT管理公司欲在国內扩张其投资组合的经济诱因。
因此，与海外同业相较，台湾REIT管理公司在管理其投资组合方面已显得相对消极，不难理解为何国內REITs的获利能力会落后于其亚太区同业。
中华信评分析，近几年间，由于市场局势不佳，加上台湾租金收益率偏低，因此国內注册的8档REITs中，已有3档完成清算，因为相较之下，透过不动产清算所获取的资本利得更具吸引力。另外，台湾REITs也将面临进一步的挑战，近期国內不动产市场出现房价修正行情后，其持有资产的公允价值将面临潜在的下跌风险。
由于亚太区国家大多数主管机关已开放REITs持有海外不动产，且已实行一段时间，中华信评预期，金管会在这方面的放宽措施，在中至长期将可望提升国內REITs的报酬率，并改善其获利能力。
郭彦炜表示，在REITs管理公司寻求潜在报酬率较高的新投资标的的同时，投资限制的松绑将可望透过扩大台湾REITs的资产池，来提升其竞争地位，而这种投资弹性的提升，也可使REITs达到较佳的规模并提升其分散性，以充分利用全球不动产循环下所浮现的契机。
不过，中华信评预期，随着海外资产池扩大，REITs将面临新的汇率风险挑战，所幸风险应可在可控管的范围之內，主要是接受中华信评评等之REITs的借款杠杆上限比较低，以及透过寻求当地资金来源而产生的自然避险效果、加上法规已制定其海外投资资产配置规模的上限。
中华信评预估，潜在海外不动产投资可能提升REITs借款杠杆比的幅度应在可控管的范围內，因为台湾REITs将其可操作的最高杠杆比维持在审慎水准，目前一般是将其总借款对总资产比设定在不得超过25%至35%之间的水准。另外，在新持有资产的租金收益率不会大幅偏离中华信评的预期范围为假设前提下，预估海外不动产投资对REITs财务体质的影响应可大致维持中性。
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