文/杨云龙
台湾政府自民国87年11月11日发布都市更新条例以来，民间业者自行划定办理都市更新至今已耗时十九年，绩效不振的情形只能说是每况愈下，直至2014年台北市政府以公办都更话题，让冷清已久的都更市场再现热度，并于2016年公告为“台北公办都更元年”，更以浩大的声势宣布“台北市公办都更8+2旗舰计划”之推动，台北市许多居住于老旧公寓的老人家得知此良策，纷纷欣喜若狂，并天天翘首期盼“都更美梦成真”。
可如今都更元年已过，却不见“台北市都市更新推动中心”的五大案推动成果，转而带来的是台北市民对都更政策“雷声大、雨点小”的失落观感。
近日北市府研拟“都市更新七大项改革要点”，分别为“都市更新计划的确立及公划更新地区的检讨”、“都市更新审议效能提升”、“权变估价合理化及透明化”、“提供都更中继住宅轮替安置”、“强化政府职能执行代拆”、“政府给予融资及信保协助”、“税制改革与到位及成立都市更新法律扶助基金会”等七大要点，要点中最与民众息息相关的当属“强化政府职能执行代拆”、“权变估价合理化及透明化”，以及“税制改革与到位及成立都市更新法律扶助基金会”等三大项。
而其中“强化政府职能执行代拆”就是以北市府公权力解决都市更新过去最为常见的少数绑架多数的“釘子户恶梦”，执行机制则限定主管机关应于受理后三个月內做出明确的决议事项，以“解除代为拆除申请限制”及“确立代拆协调机制”两大要点为主轴，辅以台北市公办都更实施办法第十八条及都更条例第三十六条规定，由实施者取得建造执照及拆除执照后，请求市府代为拆除釘子户或迁移其土地改良物，而不同意户则可透过“都市更新法律扶助基金会”寻求法律咨询。
除了政府执行代拆机制之外，民众次要关切的则是建物更新前后的估价价值，改革要点以“权变估价合理化及透明化”机制，并依“台北市公办都更实施办法第十三条”办理公办都更案，以期建立公开、透明、完善的估价制度。此机制可加强民众对估价报告的信任度，但仍建议应扩及自行划定更新地区并由估价师公会、土地所有权人、实施者分别指派三位估价师，对都更案进行更新前后的专业价值评估，以增加估价公平性及透明化，也需依“法令适用日原则”检讨估价有效期限之问题，以避免更新权值因法令修正而产生时效认定上的混乱。再者，由于近年来政府积极实施房屋税调整，现行机制之下不仅国家税收未增，更造成全国人民重大的负担。
本次改革要点提及的“税制改革与到位”，內容强调“协议合建”应比照“权利变换”方式享有土地增值税、地价税、房屋税，以及契税减免，税改要点在房屋税制方面则以“合理调整房屋税”及“房屋税减半征收年限延长”为讨论主轴。
笔者认为，台湾房地产自有率高达八成以上，且多数为三十多年的老旧建物，然而现行的房屋重税机制下，不仅无法实质增加政府财政税收，更影响老旧危险建物重建之路。民众天天翘首期盼政府施行都市更新至今已届十九年，老旧危险建物所有权人更是日以继夜的虔诚祈祷，以多数民众的愿力促成北市府现行极力推广的“都市更新七大项改革机制”，但在此近乎完美的改革机制下，却忽视了少数不同意族群“釘子户权益协调”的配套措施，难以避免少数的业力影响多数民众的愿力，继而以“居住正义”将此剧本演变成“歹戏拖棚”的一出闹剧。
文章分类:生活房产,市场趋势
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