撰文：肯尼 摄影：张圣奕
市场霸主易位！两房取代三房，成为近期建商推案的新宠，就连中古屋市场也转为小坪数宅的天下，想购买两房小宅要注意哪些“眉角”？怎样的格局才好呢？
阿文与阿珠是新婚刚满一年的年轻夫妻，从交往开始共同打拼好几年，两人终于计划在今年买房，依照手中的自备款估算，差不多足够买下新北市的两房产品，不过，他们发现市场上两房的新建案跟中古屋还真多，实在不知从何找起，坪数与房型似乎不能当作唯一条件……
根据市调机构统计，2016年台北市新建案两房户数首度超越三房，达到1,135户，同期三房推案仅1,087户，龙头地位史上第一次易主。到了2017年第一季，不仅北市两房比重持续扩大，就连桃园市两房供应量也超过三房，显示两房取代三房成为北台湾的主流房型。
有房产业者表示，北市与桃园两房户数比重称冠的情况前所未见，与近年来换屋客缩手及投资置产客不买三房等大坪数产品有关，于是建商改推迎合首购需求的两房小宅。
两房小宅崛起 成北台湾推案主流
在此之前，历年北台湾新成屋、预售屋的房型配比，三房总是市场上的最大宗，不管小家庭数量持续增加、房价居高不下，各县市新建案三房比例依然最高，就连金融海啸后市场转淡期间也不例外。
房产业者认为，三房是最适合多数家庭居住的格局，房间数量刚好，起居空间较足够，也可免去换屋麻烦；其次，金融海啸后房价虽贵，但因当时房价持续看涨，造成有些自住客会苦撑买三房，置产客也不排斥三房，期待将来有大涨空间。
房地产市场中，北市的嗅觉与反应最敏锐，这股两房推案风潮往外扩散，三房不再如以往抢手，桃园两房占比也明显上扬，2016年共推出3,815户，占总供给量约3成，而今年截至第一季，两房达到899户，不仅超过三房的889户，占第一季总供给量更骤升至41％。第一季新北市两房新增户数共1,084户，占比从2016年约26％大增至约32％，两房推案户数虽不及三房，比重仍在持续增长。
专家分析，两房取代三房成为推案主流，与换屋客、投资置产客缩手息息相关；当房价迈入下修阶段，换屋族群原本就有房屋，较无购买急迫性，需求会下降，目前市场上多剩下自住客、首购族，只能挑选总价较低的两房，部分投资置产客也偏好两房，因为“买大赔大、买小赔小，赚租金刚刚好”，但当两房供给量快速放大，后续应留意是否有过量的危机。
买2房>>5
眉角
01
注意产品规画
是纯2房社区？或2至4房混杂社区？若为后者，2房分配的位置通常较差，采光和座向可能不如3、4房，甚至会有临路噪音和落尘问题。
02
注意采光
市面上2房大部分只有单面采光，能让2个房间、客厅、厨房都位在采光面将是首选格局，其次是至少一个房间、客厅、厨房在采光面。
03
利用促销优惠
部分建商提供无息贷款、低自备款、低首付方案，买方能运用预售屋分期缴款的特性，减轻购屋压力，特别适合年轻首购族。
04
注意单层户数
单层户数以不超过8户为宜，否则管理相对困难，也要注意电梯数量和梯间大小，避免多户共用一支电梯，出入须耗时等待。
05
避开假2房
避免购买1+1房或挑高夹层形式的“假2房”，前者可能因坪数过小，银行贷款受限，后者须承担违规使用被取缔报拆的风险。
低总价中古屋受青睐 交易比重逐渐提升
中古屋也呈现总价压低、坪数缩减的市场趋势，从六都的购屋坪数分布观察，根据內政部实价登录资料，台北市2016年的购屋坪数，20坪以下占比25％最高，21至30坪占比24％次之，合计为台北市近半的交易量，这类坪数主力也正是两房房型。
太平洋房屋总经理萧朝阳认为，小坪数产品会如此受到买方青睐，除了因为家庭结构改变、人口减少，不需要太大空间，最关键的还是价格，例如台北市住宅单价过高，买方只能选择小宅来压低总价。
萧朝阳指出，41至50坪这种大三房、四房的产品已经式微，尤其在台北市只剩下9.9％占比，而本为自住客最爱的31到40坪三房产品，在台北市、新北市、高雄市的占比也被21到30坪的两房超越，两房取而代之成为交易新秀。购屋坪数的M型化现象，反映台湾的社会经济结构，中产阶级逐渐消失、富者越来越富有，若薪资持续停滞不成长，预估两房比重还会逐渐上升。
房产达人施孝文表示，年轻族群在购屋市场中的角色日益吃重，但通常经济能力不太宽裕，建商势必会设法降低总价门槛，提升其购屋意愿，以新北市为例，两房总价600万元的预售案，自备款仅120万元，不足的部分建商甚至愿意提供无息贷款，年轻首购族就能运用预售屋分期慢慢缴款的特性，减轻购屋压力。
当心“假两房” 适法性、银贷都有问题
同样是两房产品，又可分为标准两房、大两房、小两房，主要差异在于坪数，标准两房可大至26至28坪，也有小至20坪左右的房型，坪数越大，当然越舒适宽阔，如购买的是公寓，扣除公设的实际使用坪数又高于大楼。此外对于卖方开价，若是包含车位买卖，买方出手议价前，记得先将车位价格拆算，还原原始单价后看看是否过高，或是车位价格是否太贵。
近年市面上也出现特殊产品，以1+1房或挑高夹层屋的形式，号称两房鱼目混珠吸引买方。瑞普莱坊市场研究部提醒，挑高夹层屋存在适法性的问题，且银行贷款限制较多；而1+1房其中一房通常是作为书房或儿童房，空间较为狭隘，使用性来说没有标准两房来得好。
施孝文指出，购买挑高夹层屋必须承担违规使用被报拆的风险，建商或代销在销售时不会施作夹层，并会在契约內与买方清楚切割规避责任，这类产品单价往往较高，买方施作夹层还需额外装修费用；至于1+1房的出现，是建商推案坪数缩小，兼顾压低总价及产品功能性的考量。
这些格局都ＮＧ！
NG 01
长形屋
NG 03
卧室过于狭小
NG 05
没有前阳台
房屋形状狭长会形成走道，占去室內空间，且会形成暗房，使光线无法透进房间，空气也不易流通，长久居住恐对身体有不良影响。
若非标准2房，次卧可能会过于狭小，难以摆放家具，甚至在摆放家具后没有走道可行走，购屋时宜多考量，勿因总价选择过小房型。
许多2房产品没有前阳台，或将阳台外推，风水上不利主人财运与事业发展，也因缺乏阳台缓冲，客厅易有日晒过强和雨水喷溅的问题。
NG 02
对冲格局
NG 04
厕所厨房在中央
NG 06
暗厅格局
2房室內面积小，容易形成门对门的“对冲”格局，又以厕所门面向大门或卧房最为忌讳，购屋时宜避免，或修改格局来化解。
厕所或厨房位在房子中央都属大忌，不论是厕所的秽气或厨房的热气都会影响主人运势和健康，臭味和油烟也会残留室內难以排除。
风水上以“明厅暗房”为宜，若为暗厅恐不利家运，因暗厅通常搭配开放式房型，隐密性较低，不适合国小中年级以上的学童。
看两房物件格局 采光面最重要
哪种两房格局最好呢？一般小家庭通常在五到七年后才会换屋，因此居住实用性最重要。施孝文建议，房屋面宽最好大一些，由于市面上两房产品很难具有双面采光的条件，大部分为单面采光，若能让两个房间、客厅、厨房都位在采光面，将是首选格局，而房屋形状方正不狭长、有前后阳台、厕所有对外窗，条件更佳；其次是至少一个房间、客厅、厨房位在采光面，只留一个暗房。
全国不动产总经理石吉平说，两房室內空间可能有厨房对到厕所的状况，形成“对冲”的不良格局，在风水上易影响主人健康及运势，应避免购买。
避开户数过多社区 管理机能要注意
石吉平指出，在一定的基地规模上，建商缩减三房数量，增加两房的房型规画，意味着整体户数一定会变多，这时建议买方应留意社区管理功能，最好由运作顺利的管委会出面主导，聘请24小时专业保全公司，才能确实管控社区出入分子，维持邻居素质。同时，若社区公设项目太多，买方应当心可能负担太多虚坪。
单纯两房的社区，房型采取均质分配，但在市场上很少见，一般社区常见两房、三房、四房并存的状况。石吉平提醒，实务经验来说，小宅通常会被分配在前栋，临路的噪音及落尘问题较大，值得买方注意。
若为户数很多的中大型社区，则要考量单层户数、电梯数量、梯间大小；单层户数在六到八户以內尚属合理范围，至于电梯数量要避免多户共用一个电梯的状况，也要检视梯间大小是否合乎使用。
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