租赁市场作为我国多层次住房体系中的重要一环，在15年之前，政策环节存在较大缺失，但在15年之后，政策处于加速推进的弥补阶段，并且进入2017年，政策持续深化，首先，17年5月，住房城乡建设部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，加速了全市场规范进程。
其次，7月20日，九部委共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，《通知》延续了“因城施政”的指导思想，指出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，而在内容上则包括了培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应。尽管如此，我们认为未来政策仍有较大的提升空间，需要推动系统性的法律框架以及多个领域的标准细化。
【租赁人口及租金或将持续增长，租赁市场规模具备提升空间】我们判断未来租赁市场将继续呈现典型的量（租赁人口）价（租金）齐升态势，进而推动市场规模（租金GMV）快速增长。首先，租赁人口增长方面，城镇化第二阶段将以都市圈人口的持续增长为标志，而将为租赁人口的增长奠定基础。
进一步看，一方面，限购及高房价之下部分流动人口将被动进入租赁市场，另一方面，部分注重居住体验的新生代人群将主动进入租赁市场。而未来随着经济水平的发展，人均收入水平的提高，未来租金也将稳步上涨，同时随着消费观念的升级，新生代群体乐意付出更多房租实现居住品质提升将进一步促进整体租金水平的提高。
【租赁市场痛点丛生，长租公寓应运而生】长租公寓是指由机构管理的出租型住宅，租期通常在半年及以上。当下租赁市场在各方均存在多个痛点，租客端面临租期长短及稳定性、户型偏好、服务体验的错配；房东端面临住宅被损坏的风险，且管理耗时耗力；政府端公租房承建压力大、流动人口管理困难。长租公寓的介入可以改善租客的居住体验、节省房东管理成本、有效协助政府管理，是租赁市场市场原始状态与各方诉求存在矛盾之后的必然产物。
目前长租公寓市场渗透率较低，但未来将充分享受政策以及行业红利，渗透率或将持续提升，我们预计长租公寓市场将迎来快速发展阶段。目前，A股市场上，以世联行为代表的房地产服务商、以万科A为代表的开发商均在积极布局长租公寓市场，建议关注这类企业的投资机会。
风险提示：政策支持力度及落地节奏低于预期，租赁人口及租金增长不及预期，长租公寓渗透率提升不及预期。
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