广州房产投资机会
风风神 2015-11-24 07:20:17
今天荣幸与各位分享个人拙见，我会尽量从客观的角度和数据分析上去谈谈广州房产问题和机会，欢迎探讨交流，可以拍砖，不要打脸···
广州一直都是国内四大一线城市，虽然近来不断有媒体腹黑“广州房价”已跌出一线城市之列，但从广州的GDP总量来看，2014之前广州一直位居第三，媒体传言2015会被深圳超越，现在2015还没结束暂且不好评论。不过最近广州市长按捺不住发话了：
“外面很多传说深圳要超过广州了，叫做北上深广。”在发言时，陈建华脱稿就“增速”通报了这样一组数据：
今年1-9月，在全国7大城市中，重庆GDP增长11%(1.12万亿元)，排在第一位，天津GDP增长9.4%(1.23万亿元)，深圳GDP增长8.7%(1.23万亿元)，广州增速排在第四位（8.3%，总量1.298万亿），苏州排在第五位(增速7.3%，总量1.04万亿元)，上海增长6.8%(1.78万亿元)，北京增长6.7%(1.6万亿元)。
从GDP的数字上看，广州与深圳的差距并不是很大。不过陈建华市长表示广州“老三”的位置并不担心被深圳抢走，反而深圳“老四”的位置有可能被天津取代。
“广州已经连续27年名列全国第三。在今年上半年，深圳的GDP第一次被天津超过。但是1-9月份的数据看，深圳又反超天津。到年底可能会有变化，但是我们不会有变化。”陈建华说，广州对深圳和天津，在经济总量上已经拉开了差距，相比有600亿元的差距。
所以从GDP增速和总量上看“广州经济”其实没有太大问题，那幺“广州房价”的“问题”又是在那里？
我们先看看广州行政区域分布图
广州人口方面：
2014年末，广州市常住人口1308.05万人
2015年，广州常住人口达到1667万，其中户籍人口832万，非户籍常住人口超过837万。
（数据来源：广州统计信息网）
广州各行政区面积
再配合着看深圳各行政区域面积&常住人口分布：
由上边的数据我们可以看到：
1、广州面积7434平方公里，深圳面积1996.85平方公里，但是广州其中有5874平方公里面积是分布在“番禺、花都、从化、增城”这些郊区兄弟身上，中心六区真正面积只有1583平方公里（其中已还包括大白云的800平方公里和萝岗的400平方公里），真正的中心区其实就和深圳去除各类山海不宜居土地后相差无几。
2、广州常住人口1600w，除去外区（番禺增城花都从化）的常住人口520w后，中心六区常住人口约1000w，基本和深圳持平。
3、广州的常住人口中“户籍人口”832w是深圳的“户籍人口”332w的2.5倍。这部分户籍人口基本已拥有一套以上房产，所以刚需户型对于他们来不是刚需，改善型住房才是需求！
综上可见：广州的中心区面积及常住人口和深圳差别不大，广州面积大主要是大在郊区位置，特别是近年纳入广州市的增城、从化等区，光一个增城区面积就接近深圳市面积了。
因此，从房产的中心地段论，以及房价的人口流入支撑理论分析，广州有价值的房产投资区域应该只集中在中心六区，特别是其中的越秀区和天河区。
不过真实的广州房产成交又是如何的呢？下图是广州15年10月的广州新房成交数据
没错，广州新盘成交前十基本都是外围区域的，并且其中排名第二还藏着一位增城区均价3695的小兄弟，而且还是成交量第二，广州房价就这样被彻底“拯救”了！然后媒体标题党就出现了：
其实，同样在广州10月中心天河越秀区成交的一手新房，还有以下两则未被外地媒体大肆报道的新闻：
1、广州江景豪宅第一位汇悦台均价3000万，单月成交10套，回归13年高点；
2、越秀区学位房东山一品700万学位四房半天日光！
由此可见，广州核心区域优质改善房产交易已经非常火爆（甚至豪宅成交也回升不少），基本回到2013年高点的位置；
但鉴于广州房产区域分化非常严重，最高最低的价值相差30倍（增城的3695元/平，和珠江新城的10w/平）！！所以成交均价数据低了，也就是说广州中心区域的房价在统计数据前严重失真！！(就好比李嘉诚是首富，我和他之间人均财富几百亿美金，所以我也富有了~~哎，想想都心桑~)
另外一方面就是广州郊区新盘供应量巨大（10月数据，一手外区成交约占广州成交90%），消灭了一批又一批的刚需小白，贡献了大量成交量的同时，也让中心区的刚需盘需求减缓！
为何郊区盘供应量那幺大？还在不断拍地？广州外区面积是广州中心城区面积的4倍，结合各新闻各位看官自己看，原因我也百思不得其姐~
看完广州房产区域落差，有木有感觉广州做房产投资就是刀光剑影、刀山火海的感觉，一不小心买错了就真是“三年买一套，一套买三年”的路子~知道真相的一刻，眼泪忍不住掉下来~~
说了那幺多，那幺中心区得投资的房产是哪些？
从流动性、安全性、回报率投资三要素考虑，个人认为广州最有投资价值的房产集中在中心六区，特别是其中的越秀区和天河区。
其中越秀区是省内面积最小却聚集政府机构最多的行政中心（广东省府、广州市府、越秀区府所在地），越秀区同样也是省内教育、医疗医院最为密集的行政区域。光这些政府事业单位的人员就已经足够消化越秀区存量更别说其他改善大军购买力！（越秀新房供应量极其有限截止至10月份新房存量2501套）
越秀区医疗照片全国排名靠前！
越秀区教育照片全市排名靠前！
另一个值得投资的区，天河区则是广州的总部经济区域（广州GDP总量、增量排名第一行政区），拥有广州最富有的一批新移民。其中代表商圈为：天河北环体育中心商务区、珠江新城商务区、及建设中的金融城。
考虑到所有投资升值的本质都是需求和供给产生的相对稀缺性！
所以值得投资的房源区域应该具备以下条件：
1、区域必须有源源不绝的高质量人口流入，高质量人流就是现金流，现金流入是推高房价的原动力！
2、区域内住宅供应稀缺，无法再生
3、选择的户型必须区域内相对稀缺且符合政策趋势。（如二胎后改善型的户型从小三房变为大三房&四房）例如天河虽然电梯房多，但是过往二房比例过高，二胎政策后，三房四方是极其抢手户型，特别中心楼距密随处是握手楼，南北对流视野无遮挡的大户，必须紧盯，一旦出现只要价格合适果断秒之！
4、房产学位：小学&初中学位必须区内第一或第二，只有如此才能卖出高溢价！
5、交通方便，地铁上盖。（以后广州到处是地铁，真正值钱的地铁口只在核心商务区通勤时间半小时以内的，并且越近越好）
从宜居的角度来说通勤时间超过40分钟，来回超过1个半小时的就基本不合适了，小白过渡期还行，对于家庭生活来说就是反人类了，还想不想有体力生二胎~
优质标的举例一：中心区学位房：
为何买学位房？这个也不用多说了吧？特别是二胎政策以后每套学位房至少锁定8-10年，买一套少一套！日趋珍贵！
据不完全统计广州省一级小学就超过100所，还不用说市一级和其他。9年义务教育，前面六年主要是培养习惯打基础，初中三年就完全是拼学校和生源的了，相信没有哪位买大几百万学位房的家长愿意让孩子和哪些不爱学习的生源混在一起吧，学位房的是“小学”+“初中”的两个优质学位保障，缺一不可！
我们先看看广州越秀、天河两区重点小学排名：
越秀区：
第一梯队：东风东路小学、文德路小学、东山培正小学、农林下路小学、小北路小学;
第二梯队：朝天小学、中星小学、黄花小学、东川路小学、旧部前小学、育才小学、水荫路小学、华侨外国语小学、铁一小学;
第三梯队：署前路小学、雅荷塘小学、建设六马路小学、建设大马路小学;环市路小学、中山二路小学、东风西路小学、清水濠小学;
天河区：
第一梯队：华师附小（职工子弟）、华阳小学、龙口西小学、华景小学;
第二梯队：骏景小学、华康小学、体育东路小学、陶育路小学、华工附小、暨大附小、华农附小;
第三梯队：体育西路小学、龙洞小学、先烈东小学、华成小学;
小学学位容易理解，就近入学，那初中学位呢？广州的初中学位比较复杂，并且各个区的学位政策不一样，大致可以分为四大类。
1.公办外国语择校（需英语特长：五年级下学期和六年级上学期的英语必修满分，之后有机会参加摇号，是的还要参加摇号！）
2.公办分组派位（以越秀荔湾海珠为代表）。
3.公办对口直升（以天河白云黄埔为代表）
4.民办优质初中（需成绩+面试/密考）
由于历史原因，哪些大名鼎鼎的广州牛校华附（初中只有两个奥赛班）、省实、二中、广雅、六中等基本都是只有公办的高中，初中更多是采取公校照片+民办学校形式开展，而其中的公办外国语和优质民办学校均是需要通过成绩和面试来筛选。按照每年的小升初升学数据显示无论是公办外国语学位还是优质民办学位，这些获得者大多来自区内的优质小学（小学五年级下学期及六年级上下学期会被用作入学参考），原因就是这些优质小学为这些牛娃打下的基础！再退一步即使没有被公办外国语学校和民办学校录取，优质公办小学依然可以直升或者派位到优质的公办初中学位，可以说优质公办小学就是给了一个双重保险的学位！！
以天河的华阳小学和龙口西小学为例：每年这两个学校都大量学生通过择校获得民办优质初中学位，如果不选择择校（外国语or民校）选择对口直升，则可以直升进入天河区排名第一的47初中；只要初中不要特别不争气，中考后依然可以轻松进入优先进入47中学高中部（大学重本率约50%，天河区高中相对越秀区还是比较弱，但初小对口直升政策，一套房产锁定9年优质学位是其优势，不用担心初中的分组派位不确定性）
越秀区的优质学位就更多了，不过越秀区有个小问题，就是小升初用的是区内分组派位的形式，为此每个小组内依然有机会被派到相对没那幺好的初中，这个就要看运气和选择了，可以尽量选一些优质的初中组别！（本月初700w/套被日光的东山一品就是下图的第一组水荫路学位，话说还不算是最牛学位呢···）
由于篇幅原因，初高中的及其他区的学位房攻略此处暂不展开~有兴趣的可自行补脑
投资广州学位房注意事项：
1、学位照片从来都不缺，缺的是优质学位，所以学位房最好就投区内第一，其次也投第二，否则溢价和流通性将打折扣，学霸妈会直接鄙视你的学位。
2、面积尽量不要过小（学位紧张时学位房会变化：越秀区30平以下不可作学位房，顺德也有低于80平不能使用学位的情况）
3、尽量不要买离学校远的新楼盘（学位区域每年会有微调，而学位的原则是“就近入学”，有兴趣度娘一下“天河峻林”也是几百上千万的房子，最后学位跑了，醉了）
4、核实有无占用（直接致电区内学校或者教育局）
5、如需要使用该学位，尽早将户籍迁到房子上，以后将实现“学区积分制”入学（度娘永远是你的好朋友）
优质标的举例二：核心地段照片房产
珠江新城之前一直是广州新经济的标签，不过本人一直对珠江新城的区内规划觉得反人性，无论是居住片区和写字楼之间的紧挨，还是区内坑爹的交通规划（常年塞车），还有是区内的教育学位一直在天河区也处于落后的局面，所以一直都不太看好片区内的住宅（部分江景和珠新公园除外），事实也证明目前为止区内很多大户型价格还不如天河北的学位房。
个人觉得如果一定要投就必须投江景，并且最好就是靠近“金三角”珠新+金融城+琶洲总部的江景盘。
随着琶洲电商总部的建设和崛起（已确定入驻的包括不限于：微信、阿里、国美、YY、唯品会，据闻京东也在抢地，不过截止至截稿还未有明确消息），未来该区域的楼盘还有较大的升幅空间。按照最新的数据微信用户量已经超越了QQ用户，以微信为代表的电商总部人员的购买力完全是可期！！这也是为何之前我在某群说琶洲两岸的江景盘是广州未来少有有机会翻倍的标的！顺便报个广州传统商贸之都转型电商亮点数据，目前广州商务包裹全国第一！
广州房价格核心问题分析：
1、由于一直以来广州是全国最严的限购城市（外地人社保纳税连续满三年，二套房首付7成）广州的改善型和豪宅楼盘被狠狠的按在地上~但放长来看这一最严政策一定会改变，而且时间不太久！（限购短期内不会解除，但是个人认为降低为类似深圳的外地人1年社保可以购房和降低二套首付是完全可能的；或者存量房源大的郊区全部放开限购，其实真没必要限）一个城市的发展是要从产业规划——人才引流的角度来思考，广州今年开始大力发展电商金融产业急需大量优质人才，放宽外地人购房条件势在必行，你能想象年薪百万级的优质金融IT高管，却一直因没名额为无法买房而租住吗？
新闻参考：老广的真实购买力也可结合另外一个数据来看：去年930佛山解除限购后成交量居全省第一，其中主力是老广涌入购买！（附图）
由此可见广州的购买力已被压制到极致：一旦降低外地人购房要求和本地人二套房购房条件，报复性的增长力可想而知！
2、广州常住人口和深圳差不多，但是户籍人口是深圳的两倍多，这些人至少拥有一套以上的自住房，其需求不再是普通的刚需房，更多的是名校型或者地段照片型的改善型3-4房源（特别是越秀区老公房较多，改善型学位次新房随时被秒）。面对巨量的郊区盘其实更多只能由刚需去消化！（刚需好惨）因此广州的郊区盘短期看都依然需要很长时间去化，反而中心优质盘往往被日光（供应量不足和需求强劲）！所以在广州做房产投资标的选择非常重要！
3、广州房价长期看好中心区优质房源（就目前中心区价格来说其实也是稳居国内一线城市身价）。此外，广州是省内拥有最多高校毕业生的城市，每年全省省约有50w高校毕业生，其中约有30w会在广州求职，这些源源不绝生力军在这个城市站稳脚跟后将成为这个城市优质房源价格的最有力支撑。
在一个普涨的牛市里面买对赚钱是普遍容易，但是在一个猴市行情里面赚钱就需要要很好的标的选择和买入时机了！广州的楼市可以说机会与挑战并存，不要被周末的免费楼吧带去广州郊区买几十万一顿的下午茶，理性投资，做足功课，适当用好杠杆和选择合适的标的，多年以后我们也许会在对的地方相遇！
最后顺便讲讲个人对于房产投资的看法：房产投资分很多路子，显然我是选择于长期价值投资+波段操作的一类。最近很多大神都提到深圳暴涨后的楼市到顶，回调30%-50%很多人都要爆仓。其实这个问题对于稳健的投资者根本就不是问题。房价暴跌50%也依然还是租抵供（利率会调整，但是批了的利率折扣不会变~反而核心区域房租只会不断上涨），所以买了对的标的房产压根就不用理会短期的回调，长期核心区域房产一定是上涨，占领核心地段房产的本质就是占地段位置（就算旧改也还是原地啊）
希望这次分享可帮到大家进一步了解广州房市的真实情况，本人才疏学浅，不对之处欢迎雅正！此外，由于篇幅原因广州很多其他区域的房产无法一一细致讨论，但这些房产不代表没有价值，希望持有外区房产的朋友可以继续深入挖掘。
广州一直都是国内四大一线城市，虽然近来不断有媒体腹黑“广州房价”已跌出一线城市之列，但从广州的GDP总量来看，2014之前广州一直位居第三，媒体传言2015会被深圳超越，现在2015还没结束暂且不好评论。不过最近广州市长按捺不住发话了：
“外面很多传说深圳要超过广州了，叫做北上深广。”在发言时，陈建华脱稿就“增速”通报了这样一组数据：
今年1-9月，在全国7大城市中，重庆GDP增长11%(1.12万亿元)，排在第一位，天津GDP增长9.4%(1.23万亿元)，深圳GDP增长8.7%(1.23万亿元)，广州增速排在第四位（8.3%，总量1.298万亿），苏州排在第五位(增速7.3%，总量1.04万亿元)，上海增长6.8%(1.78万亿元)，北京增长6.7%(1.6万亿元)。
从GDP的数字上看，广州与深圳的差距并不是很大。不过陈建华市长表示广州“老三”的位置并不担心被深圳抢走，反而深圳“老四”的位置有可能被天津取代。
“广州已经连续27年名列全国第三。在今年上半年，深圳的GDP第一次被天津超过。但是1-9月份的数据看，深圳又反超天津。到年底可能会有变化，但是我们不会有变化。”陈建华说，广州对深圳和天津，在经济总量上已经拉开了差距，相比有600亿元的差距。
所以从GDP增速和总量上看“广州经济”其实没有太大问题，那幺“广州房价”的“问题”又是在那里？
我们先看看广州行政区域分布图
广州人口方面：
2014年末，广州市常住人口1308.05万人
2015年，广州常住人口达到1667万，其中户籍人口832万，非户籍常住人口超过837万。
（数据来源：广州统计信息网）
广州各行政区面积
再配合着看深圳各行政区域面积&常住人口分布：
由上边的数据我们可以看到：
1、广州面积7434平方公里，深圳面积1996.85平方公里，但是广州其中有5874平方公里面积是分布在“番禺、花都、从化、增城”这些郊区兄弟身上，中心六区真正面积只有1583平方公里（其中已还包括大白云的800平方公里和萝岗的400平方公里），真正的中心区其实就和深圳去除各类山海不宜居土地后相差无几。
2、广州常住人口1600w，除去外区（番禺增城花都从化）的常住人口520w后，中心六区常住人口约1000w，基本和深圳持平。
3、广州的常住人口中“户籍人口”832w是深圳的“户籍人口”332w的2.5倍。这部分户籍人口基本已拥有一套以上房产，所以刚需户型对于他们来不是刚需，改善型住房才是需求！
综上可见：广州的中心区面积及常住人口和深圳差别不大，广州面积大主要是大在郊区位置，特别是近年纳入广州市的增城、从化等区，光一个增城区面积就接近深圳市面积了。
因此，从房产的中心地段论，以及房价的人口流入支撑理论分析，广州有价值的房产投资区域应该只集中在中心六区，特别是其中的越秀区和天河区。
不过真实的广州房产成交又是如何的呢？下图是广州15年10月的广州新房成交数据
没错，广州新盘成交前十基本都是外围区域的，并且其中排名第二还藏着一位增城区均价3695的小兄弟，而且还是成交量第二，广州房价就这样被彻底“拯救”了！然后媒体标题党就出现了：
其实，同样在广州10月中心天河越秀区成交的一手新房，还有以下两则未被外地媒体大肆报道的新闻：
1、广州江景豪宅第一位汇悦台均价3000万，单月成交10套，回归13年高点；
2、越秀区学位房东山一品700万学位四房半天日光！
由此可见，广州核心区域优质改善房产交易已经非常火爆（甚至豪宅成交也回升不少），基本回到2013年高点的位置；
但鉴于广州房产区域分化非常严重，最高最低的价值相差30倍（增城的3695元/平，和珠江新城的10w/平）！！所以成交均价数据低了，也就是说广州中心区域的房价在统计数据前严重失真！！(就好比李嘉诚是首富，我和他之间人均财富几百亿美金，所以我也富有了~~哎，想想都心桑~)
另外一方面就是广州郊区新盘供应量巨大（10月数据，一手外区成交约占广州成交90%），消灭了一批又一批的刚需小白，贡献了大量成交量的同时，也让中心区的刚需盘需求减缓！
为何郊区盘供应量那幺大？还在不断拍地？广州外区面积是广州中心城区面积的4倍，结合各新闻各位看官自己看，原因我也百思不得其姐~
看完广州房产区域落差，有木有感觉广州做房产投资就是刀光剑影、刀山火海的感觉，一不小心买错了就真是“三年买一套，一套买三年”的路子~知道真相的一刻，眼泪忍不住掉下来~~
说了那幺多，那幺中心区得投资的房产是哪些？
从流动性、安全性、回报率投资三要素考虑，个人认为广州最有投资价值的房产集中在中心六区，特别是其中的越秀区和天河区。
其中越秀区是省内面积最小却聚集政府机构最多的行政中心（广东省府、广州市府、越秀区府所在地），越秀区同样也是省内教育、医疗医院最为密集的行政区域。光这些政府事业单位的人员就已经足够消化越秀区存量更别说其他改善大军购买力！（越秀新房供应量极其有限截止至10月份新房存量2501套）
越秀区医疗照片全国排名靠前！
越秀区教育照片全市排名靠前！
另一个值得投资的区，天河区则是广州的总部经济区域（广州GDP总量、增量排名第一行政区），拥有广州最富有的一批新移民。其中代表商圈为：天河北环体育中心商务区、珠江新城商务区、及建设中的金融城。
考虑到所有投资升值的本质都是需求和供给产生的相对稀缺性！
所以值得投资的房源区域应该具备以下条件：
1、区域必须有源源不绝的高质量人口流入，高质量人流就是现金流，现金流入是推高房价的原动力！
2、区域内住宅供应稀缺，无法再生
3、选择的户型必须区域内相对稀缺且符合政策趋势。（如二胎后改善型的户型从小三房变为大三房&四房）例如天河虽然电梯房多，但是过往二房比例过高，二胎政策后，三房四方是极其抢手户型，特别中心楼距密随处是握手楼，南北对流视野无遮挡的大户，必须紧盯，一旦出现只要价格合适果断秒之！
4、房产学位：小学&初中学位必须区内第一或第二，只有如此才能卖出高溢价！
5、交通方便，地铁上盖。（以后广州到处是地铁，真正值钱的地铁口只在核心商务区通勤时间半小时以内的，并且越近越好）
从宜居的角度来说通勤时间超过40分钟，来回超过1个半小时的就基本不合适了，小白过渡期还行，对于家庭生活来说就是反人类了，还想不想有体力生二胎~
优质标的举例一：中心区学位房：
为何买学位房？这个也不用多说了吧？特别是二胎政策以后每套学位房至少锁定8-10年，买一套少一套！日趋珍贵！
据不完全统计广州省一级小学就超过100所，还不用说市一级和其他。9年义务教育，前面六年主要是培养习惯打基础，初中三年就完全是拼学校和生源的了，相信没有哪位买大几百万学位房的家长愿意让孩子和哪些不爱学习的生源混在一起吧，学位房的是“小学”+“初中”的两个优质学位保障，缺一不可！
我们先看看广州越秀、天河两区重点小学排名：
越秀区：
第一梯队：东风东路小学、文德路小学、东山培正小学、农林下路小学、小北路小学;
第二梯队：朝天小学、中星小学、黄花小学、东川路小学、旧部前小学、育才小学、水荫路小学、华侨外国语小学、铁一小学;
第三梯队：署前路小学、雅荷塘小学、建设六马路小学、建设大马路小学;环市路小学、中山二路小学、东风西路小学、清水濠小学;
天河区：
第一梯队：华师附小（职工子弟）、华阳小学、龙口西小学、华景小学;
第二梯队：骏景小学、华康小学、体育东路小学、陶育路小学、华工附小、暨大附小、华农附小;
第三梯队：体育西路小学、龙洞小学、先烈东小学、华成小学;
小学学位容易理解，就近入学，那初中学位呢？广州的初中学位比较复杂，并且各个区的学位政策不一样，大致可以分为四大类。
1.公办外国语择校（需英语特长：五年级下学期和六年级上学期的英语必修满分，之后有机会参加摇号，是的还要参加摇号！）
2.公办分组派位（以越秀荔湾海珠为代表）。
3.公办对口直升（以天河白云黄埔为代表）
4.民办优质初中（需成绩+面试/密考）
由于历史原因，哪些大名鼎鼎的广州牛校华附（初中只有两个奥赛班）、省实、二中、广雅、六中等基本都是只有公办的高中，初中更多是采取公校照片+民办学校形式开展，而其中的公办外国语和优质民办学校均是需要通过成绩和面试来筛选。按照每年的小升初升学数据显示无论是公办外国语学位还是优质民办学位，这些获得者大多来自区内的优质小学（小学五年级下学期及六年级上下学期会被用作入学参考），原因就是这些优质小学为这些牛娃打下的基础！再退一步即使没有被公办外国语学校和民办学校录取，优质公办小学依然可以直升或者派位到优质的公办初中学位，可以说优质公办小学就是给了一个双重保险的学位！！
以天河的华阳小学和龙口西小学为例：每年这两个学校都大量学生通过择校获得民办优质初中学位，如果不选择择校（外国语or民校）选择对口直升，则可以直升进入天河区排名第一的47初中；只要初中不要特别不争气，中考后依然可以轻松进入优先进入47中学高中部（大学重本率约50%，天河区高中相对越秀区还是比较弱，但初小对口直升政策，一套房产锁定9年优质学位是其优势，不用担心初中的分组派位不确定性）
越秀区的优质学位就更多了，不过越秀区有个小问题，就是小升初用的是区内分组派位的形式，为此每个小组内依然有机会被派到相对没那幺好的初中，这个就要看运气和选择了，可以尽量选一些优质的初中组别！（本月初700w/套被日光的东山一品就是下图的第一组水荫路学位，话说还不算是最牛学位呢···）
由于篇幅原因，初高中的及其他区的学位房攻略此处暂不展开~有兴趣的可自行补脑
投资广州学位房注意事项：
1、学位照片从来都不缺，缺的是优质学位，所以学位房最好就投区内第一，其次也投第二，否则溢价和流通性将打折扣，学霸妈会直接鄙视你的学位。
2、面积尽量不要过小（学位紧张时学位房会变化：越秀区30平以下不可作学位房，顺德也有低于80平不能使用学位的情况）
3、尽量不要买离学校远的新楼盘（学位区域每年会有微调，而学位的原则是“就近入学”，有兴趣度娘一下“天河峻林”也是几百上千万的房子，最后学位跑了，醉了）
4、核实有无占用（直接致电区内学校或者教育局）
5、如需要使用该学位，尽早将户籍迁到房子上，以后将实现“学区积分制”入学（度娘永远是你的好朋友）
优质标的举例二：核心地段照片房产
珠江新城之前一直是广州新经济的标签，不过本人一直对珠江新城的区内规划觉得反人性，无论是居住片区和写字楼之间的紧挨，还是区内坑爹的交通规划（常年塞车），还有是区内的教育学位一直在天河区也处于落后的局面，所以一直都不太看好片区内的住宅（部分江景和珠新公园除外），事实也证明目前为止区内很多大户型价格还不如天河北的学位房。
个人觉得如果一定要投就必须投江景，并且最好就是靠近“金三角”珠新+金融城+琶洲总部的江景盘。
随着琶洲电商总部的建设和崛起（已确定入驻的包括不限于：微信、阿里、国美、YY、唯品会，据闻京东也在抢地，不过截止至截稿还未有明确消息），未来该区域的楼盘还有较大的升幅空间。按照最新的数据微信用户量已经超越了QQ用户，以微信为代表的电商总部人员的购买力完全是可期！！这也是为何之前我在某群说琶洲两岸的江景盘是广州未来少有有机会翻倍的标的！顺便报个广州传统商贸之都转型电商亮点数据，目前广州商务包裹全国第一！
广州房价格核心问题分析：
1、由于一直以来广州是全国最严的限购城市（外地人社保纳税连续满三年，二套房首付7成）广州的改善型和豪宅楼盘被狠狠的按在地上~但放长来看这一最严政策一定会改变，而且时间不太久！（限购短期内不会解除，但是个人认为降低为类似深圳的外地人1年社保可以购房和降低二套首付是完全可能的；或者存量房源大的郊区全部放开限购，其实真没必要限）一个城市的发展是要从产业规划——人才引流的角度来思考，广州今年开始大力发展电商金融产业急需大量优质人才，放宽外地人购房条件势在必行，你能想象年薪百万级的优质金融IT高管，却一直因没名额为无法买房而租住吗？
新闻参考：老广的真实购买力也可结合另外一个数据来看：去年930佛山解除限购后成交量居全省第一，其中主力是老广涌入购买！（附图）
由此可见广州的购买力已被压制到极致：一旦降低外地人购房要求和本地人二套房购房条件，报复性的增长力可想而知！
2、广州常住人口和深圳差不多，但是户籍人口是深圳的两倍多，这些人至少拥有一套以上的自住房，其需求不再是普通的刚需房，更多的是名校型或者地段照片型的改善型3-4房源（特别是越秀区老公房较多，改善型学位次新房随时被秒）。面对巨量的郊区盘其实更多只能由刚需去消化！（刚需好惨）因此广州的郊区盘短期看都依然需要很长时间去化，反而中心优质盘往往被日光（供应量不足和需求强劲）！所以在广州做房产投资标的选择非常重要！
3、广州房价长期看好中心区优质房源（就目前中心区价格来说其实也是稳居国内一线城市身价）。此外，广州是省内拥有最多高校毕业生的城市，每年全省省约有50w高校毕业生，其中约有30w会在广州求职，这些源源不绝生力军在这个城市站稳脚跟后将成为这个城市优质房源价格的最有力支撑。
在一个普涨的牛市里面买对赚钱是普遍容易，但是在一个猴市行情里面赚钱就需要要很好的标的选择和买入时机了！广州的楼市可以说机会与挑战并存，不要被周末的免费楼吧带去广州郊区买几十万一顿的下午茶，理性投资，做足功课，适当用好杠杆和选择合适的标的，多年以后我们也许会在对的地方相遇！
最后顺便讲讲个人对于房产投资的看法：房产投资分很多路子，显然我是选择于长期价值投资+波段操作的一类。最近很多大神都提到深圳暴涨后的楼市到顶，回调30%-50%很多人都要爆仓。其实这个问题对于稳健的投资者根本就不是问题。房价暴跌50%也依然还是租抵供（利率会调整，但是批了的利率折扣不会变~反而核心区域房租只会不断上涨），所以买了对的标的房产压根就不用理会短期的回调，长期核心区域房产一定是上涨，占领核心地段房产的本质就是占地段位置（就算旧改也还是原地啊）
希望这次分享可帮到大家进一步了解广州房市的真实情况，本人才疏学浅，不对之处欢迎雅正！此外，由于篇幅原因广州很多其他区域的房产无法一一细致讨论，但这些房产不代表没有价值，希望持有外区房产的朋友可以继续深入挖掘。
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