房地产会客室主持人：庄孟翰(颜琼真整理)
Q：
财政部最近公布了今(2016)年4月份的出口统计，一如预期的出现连15黑的衰退走势，而根据內政部营建署公布官版的房价指数，更出现连跌2季的困境，究竟房市有没有可能如媒体所报道即将止跌回升？
A：财政部在公布4月份出口统计的同时，也预告5月好转不易，可能再连16黑，这也正是行政院长林全所担心，我国GDP难以保1的真实情况。
经济成长呈衰退走势，加上薪资冻涨，更让民众不敢消费，房市交易动能延缓，也是势所必然，尤其在政府持续加重税负，买卖成交移转栋数节节下降，民众预期房价将大幅下修的情况下，宁愿观望等待也不急于进场，使得买气一再递延。
众所皆知，近年房市大趋势，2013年最明显的是投资客退场年，2014年是房市“重税年(税制修改，持有税、交易税大幅增加)”，而2015年为量缩年，今年2016年则是量再缩之后的“价跌年”，经此价跌量缩、谷底盘整来回循环之后，房市才有可能拉回整理，当大量余屋(空屋)有效去化之后，未来也才有反弹的契机。
按內政部不动产资讯平台所公布的“全国及六直辖市住宅价格指数”，系以全国及六都屋龄从半年至60年的住宅，经內政部实价登录网揭露之成交实价资讯为主，根据最近公布之2015年第4季住宅价格指数，已出现全国及六都连续两季全面下跌情况，惟如与2014年第四季相比，台北市、新北市与桃园市分别下跌0.52％、2.73％、2.45％，台中市、台南市与高雄市增幅分别为1％、2.37％与1.02％，由此可见北中南极为明显之不同发展趋势。
此外，就该住宅价格指数连跌2季加以探讨，已确定整体房价反转并终结自2003年以来的多头走势，可以预见的是，各都房价将会继续向下修正，且修正幅度还会持续扩大。
尤其必须格外留意的是，去年全国建物买卖移转栋数为29.33万栋，是2001年以来最低量，而今年第一季移转栋数更较去年同期大幅下跌近40％，房市“价量俱跌”的格局已愈来愈明显。
其次，就实务面来说，除內政部营建署“住宅价格指数”外，还有“信义房屋房价指数”，系就其全国的店头成交资讯所统计的数据，该指数也广为各界参考，主要是信义房屋为房仲业唯一上市公司，且都是直营店，不开放加盟的经营形式，就各店头所成交的资讯，参考性颇高，且都来自当季店头最新的实际成交资讯，就时间差来说，会比內政部“住宅价格指数”更贴近市场现况。
主要原因在于实价登录所揭露的成交资讯要比实际成交日落后一段时间，因为根据地政三法(地政士法、平均地权条例及不动产经纪业管理条例)的规定，权利人(或委由地政士、不动产经纪人)应于签订买卖契约书并办竣所有权移转登记后三十日內，向主管机关申报登录成交案件实际资讯；而內政部则再经适度筛选，去除异常交易物件，约两个月后才会上网揭露，因此，常见媒体报道某豪宅的实际成交价格，其实是两、三个月前的交易案。
因此，如单就房价指数的“立即性”而言，“信义房屋房价指数”的时效性较內政部“住宅价格指数”为佳，因为后者有时间落差问题，不过，即使內政部“住宅价格指数”属于落后指标，但仍不失为长期观察研究的一项重要参考数据。
另一方面，內政部“住宅价格指数”系以30坪左右的房型为标准住宅加以调查汇整，问题是近年大台北地区，因社会M型化发展，房市大多头时大、小豪宅大行其道，也即百坪以上豪宅或套房，这些物件常被筛选掉，无形中就成为了解房价修正幅度的一大缺憾。
现阶段有关房价下修幅度，一般咸认10~15％，而一些供给量较大的重划区，则在新成屋交屋后，投资客面临房贷压力而认赔杀出，修正幅度在20％以上者，也时有所闻。
截至目前为止，虽然房市已明显反转，且10大泡沫指标都已超标，但房市泡沫依旧没有破灭危机，更无房价崩盘大跌的疑虑，最直接的观察指标，例如民国91年3月银行逾放比率曾高达11.74％，今年2月虽略有回升，也仅0.26％而已。
另以一般民众的房贷年限大都为20年，也即一年约平均摊还5％，倘若购屋者每年均按期摊还5％，相对的金融业的贷放风险也可降低5％，这就像沙丘越野车，在上路启动前会先将轮胎的气放掉一些，以增加轮胎接触地面的面积，而让车轮得以顺利向前行的道理般，在经历过上一次的房市大空头，不少银行惨遭不良债权拖累的惨痛经验，这一波房市大多头时，大多数银行在风险控管上都相当严谨，而不致再出现硬着陆的系统性风险。
现阶段纵然没有大跌的可能，但在拉回整理过程，房价下修2~3成的可能性依旧存在，因此，除非有立即必要的自住需求，例如换屋或结婚等，当前一般民众“先租后买”，再慢慢找房的作法，也不失为一个较为保险的因应对策。
【详细內容请参阅最新一期《理财周刊820期》www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧财产权，如需转载请注明出处来源。】
※理财周刊821期更多精采文章：
◎封面主文＞MSCI调降权重！市营比大幅修正后价值浮现
◎理财我最大＞翻转经济叶明峯吁新政府掌握三大关键
◎洪宝山发行人语＞不一样的520
◎房地产会客室＞去年房价连跌两季今年仍难回升
◎专访立法委员曾铭宗＞从主委转战立委曾铭宗心系金融发展
◎陆股脉动＞医药改革持续推动龙头厂喜迎机遇
◎股市豪杰＞低档止跌契机浮现杠杆操作T50正2
◎飙股天地＞价值严重低估润泰全超跌酿超额利润
◎量价领航＞出货持续畅旺智易Q2再创高可期
◎健康你我他＞春夏换季的美容修护保养生物纤维面膜＋r-PGA的惊人修护力
◎劳动新知＞资方要工时，劳方讨休假难两全？
【网络地产王更多热门新闻?http://goo.gl/hz80dp】
文章分类:理财周刊,杂志专栏
I 相关 / Other
好房网News记者翁圣惠／整理报道 房价涨久了就会习惯？日前有网友以波萝面包从5毛涨到25元来做比喻，表示房价跟面包一样，涨久了就会习惯这样的价钱，而他又以公车票价、计程车起跳价来做比较。 网友认为，除了波
好房网News记者贾蓉／整理报道 毕业季即将来临，害怕“毕业等于失业”的社会新鲜人，究竟该选择待在物价、房价高的台北搏机会，还是回到生活相对轻松的家乡工作？一名网友用亲身经验指出，“在台北不是找工作，而
好房网News记者翁圣惠／整理报道 520在即，总统马英九也将卸任，而在过去8年的任职期间，出现不少批评声浪，让马英九日前拍视频自我解嘲“宝宝不是马脑水母，可是宝宝不说”，总统府也整理出16项政绩证明，台湾在
好房网News记者陈佑婷／整理报道 最近知名鲁肉饭名店胡须张以及饮料店五十岚又传涨价，让许多民众大叹“台湾的物价怎么了？”、“政府不用管管吗？”同样是涨价，却有网友表示“房价涨久了就习惯”，还拿菠萝面包表
李登辉、陈水扁、马英九等近三位总统任內，哪位总统任內台北市房价涨最多？住展杂志统计，涨幅第一的是前总统陈水扁，其次是总统马英九和前总统李登辉。住展杂志以民选总统两任任期计算，涨幅第一为陈水扁、第二为马