现如今，一二线城市的地产竞争已趋于饱和状态，在市场激烈的竞争下，三四线城市商业地产市场如同尚未分割的蛋糕一样，吸引着各类投资商与开发企业。然而，三、四线城市市场特征、业态特征以及品牌等千差万别。如何在潜力城市中较为稳妥地寻找全新机会，成为众多投资开发企业极为关注的问题。
在互联网发达的今天，一切都得用数据说话。11月5日，商业地产全程服务商RET睿意德联合旗下商业零售大数据服务商中商数据，推出的《商业地产潜力三线城市报告》(下称：报告)指出不同潜力三线城市的发展特点以及发展阻力。在对150个三四线城市面积、人口及人口密度数据统计后，根据城市人口数量及规模等级进行排序，选出50大最具潜力或发展良好的城市。进一步研究50大城市的宏观数据及城市属性，初步了解商业环境，筛选出20大典型潜力城市。其中江苏、浙江和安徽成为三线城市集中地。
潜力三线城市消费潜力
从消费各项指标来看，各级城市在人均可支配收入和人均社会消费品零售总额方面均保持递进，而崛起类城市在人均生活消费支出方面则几乎与转型类城市持平，商业供给结构性失衡导致消费需求不足。
转型类城市各方面发展较缓，城市处于转型阶段，未来人口及商业发展潜力较大。这类代表城市主要有蚌埠、晋江、柳州、太仓、宿迁、宿州、漳州;而崛起类城市则由单一商圈向多商圈发展阶段，商业市场拥有一定消费基础，整体发展较快。代表城市包含襄阳、洛阳、东营、淮安、嘉兴、泰州、芜湖、扬州。此外，部分城市商业市场已经度过建设阶段，项目趋于饱和，竞争较为激烈，被归入平稳发展类城市。代表城市主要有温州、烟台、金华、徐州、盐城。
“虽然同为潜力三线城市，但不同类别城市商业发展成熟度依然可以继续细分。”RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦指出，比如，崛起类城市人均消费收入比明显落后于其他城市，而转型类城市则与平稳发展类城市一致，显示出强烈的消费意愿。
三类潜力城市呈不同特征
《报告》指出，依据城市发展、消费支出、商业发展共十二项指标考量，潜力三线城市可细分为转型类城市、崛起类城市、平稳发展类城市。
从第三产业比重来看，崛起类城市和转型类城市相对更接近，与平稳发展类城市尚存在一定差距；从城镇化率发展来看，崛起类城市正在缩小与平稳发展类城市的差距，转型类城市仍较为落后。
江苏、浙江、安徽成潜力三线城市集中地
《报告》显示，在潜力三线城市布局中，江苏、浙江、安徽城市共占13席，占比达到65%。在这些城市中，平稳发展类城市比重80%，崛起类城市比重62.5%，转型类城市比重57.1%，高于平均水平。
“在上海、杭州、南京、合肥等国内领导城市带动下，长三角经济圈发展更快，带动圈内三线城市快速提升。具体到三种类别，可以看到，崛起类城市多为重要工业支柱城市，工业发达，但房地产开发仍处于起步阶段，转型类城市则正通过大力开发房地产拉动经济。”中商数据总经理陈丽琳分析指出。
此外，潜力三线城市中沿海城市占比较高，达到75%。这些城市沿河流，水上运输交通便利，利于出口，也更吸引外商投资。
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