文．洪宝山
播出时间：每周日上午11:00~12:00播出频道：正声广播电台FM104.1(新竹以北皆可收听，网络全世界同步)主持人：洪宝山(理财周刊发行人)、林洳萱(正声电台财经主持人)
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一直以来，都市的高房价总让人望而兴叹，从一九八九年的无壳蝸牛走上街头到现在将近三十年，房价只有愈来愈高，而且高的吓人！不过，不管房价怎么走，在城市生活就必须面对居住的问题，在华人有土斯有财的观念下，买房还是多数人人生中必要实现的目标。
今(2016)年房地产因新税制及景气的关系，仍处于低迷的状态中，使得房地产投资客纷纷退出市场，在市场供过于求的情况下，不久前还有媒体报道，卖方提出的报价，买方要砍价两成才有可能成交，究竟现在的房地产状况是否适合投入买房？用市价的八成真的能买到喜欢的物件吗？买房时又要注意哪些问题，才能让自己人生中重要的决策不至于失败呢？
宏利发建设总经理杨雅婷说，买房子时挑选有成长潜力的好地点很重要，因此，“地点”占买屋决策的80％。另外20％，她考虑的是学区、交通、生活机能、社区环境，以及房价是否负担得起。杨雅婷说，好学区的房子通常是需求大于供给，有很多家长会因为学区而挑选房子，但选学区还要考虑是要买国小、国中、高中还是大学学区，若是以投资为目的，通常会选择买大学学区的房子，将来可以出租。
买房先确定要自住或投资
在房地产不景气的情况下，现在很多新兴重划区的供给大于需求，这类重划区的交通及生活机能发展还未完善，住进这样的区域在生活上有很多的不便。再以社区环境来说，好的管理可以帮房屋创造价值，有些社区虽然管理费低，但没有做好社区经营管理，灯火不明、公共区域不整洁，对住户安全及居住心情都有负面的影响，未来要转卖也不容易吸引买主。
虽然媒体报道一直提到房价下修，但实际上去看屋却发现好像并非如此，而且也不像报道所说可以轻易的杀价两成，关于这一点，杨雅婷以她建设公司经营者的角度来说明。杨雅婷说，每个跟建设公司配合的代销公司都有自己的订价策略，比如说之前大同区开出破百万的单价，即使打了八折售价还是很高。但是，有很多建设公司开价并没有开很高，所以打八折是不可能成交的。
不过现在景气不好，投资客纷纷退出市场，买方可选择物件增加的情况下，杨雅婷认为只要勤做功课、勤看房子，就有机会把购屋目标从蛋白区转进蛋黄区。
当首购族决定要购买人生中的第一间房子时，杨雅婷建议要先设立目标，清楚知道自己为什么要买房子，是要自住还是投资，因为这会影响到买房的区域、产品别以及总价。如果是要自住，建议先召开一个家庭会议，了解家人的需求，最重要的是要听取决策者的意见。大部分的首购族还是需要长辈帮忙分担头期款，所以听听长辈的意见也很重要。
看房选标的勿画地自限
开始看房时，杨雅婷建议不要设定只看特定种类的房子。杨雅婷第一次买房时就只想看公寓，心想住公寓可以省下管理费，结果带孩子去看房子，孩子一直在楼梯上跌倒，显然公寓式住宅不适合小小孩。再加上她当时看的多半是顶楼加盖，碰到很多漏水屋，看屋结果并不理想，因此她慢慢转而看华厦。华厦有电梯也有停车位，应该是不错的选择，但华厦因为面积小，车位多是机械式，由于她曾经有过汽车被卡在机械停车位的经验，所以也就放弃了华厦。
最后杨雅婷开始看社区大楼，她才发现社区有中庭、有警卫收信、有地下停车场、有儿童游戏室，各方面都符合她的需求。转了一大圈，杨雅婷才发现原来真正适合她的物件跟她当初设定的并不一样。
多看、多问、多学不二法门
还有一点杨雅婷认为非常重要，那就是千万不要把别人的“建议”跟“想要”，变成自己的“需要”。因为每个家庭的组成分子都不同，各别的需求也不同，再加上财务状况也不一样，所以别人的意见只能提供参考，不能当作最后决策的依据。
此外，看房子的时候不要找太多不懂房子的人一起去看，因为意见太多又不专业，七嘴八舌的常会影响判断。杨雅婷自己除了第一间房子是跟家人一起去看的之外，后来再投资，她都习惯自己一个人去看房子。
从小跟着开建设公司的父母亲到处看房子，杨雅婷多年来看过的房子超过千栋，练就了她“五分钟”分辨物件好坏的功力。杨雅婷回忆，小时候陪爸妈看房子就像陪他们去运动一样，到处走走看看，慢慢就累积了一些经验。
而她第一次自己去看房子则是结了婚、有了小孩以后，为了孩子的学区问题开始找合适的房子。第一次自己找房子、看房子，才发现原来房子还有公寓、华厦、社区之分，这中间有太多需要注意的地方，杨雅婷就是靠著多看、多问、多学，才有了“五分钟”看屋的功力。
删去法练就五分钟看屋功力
杨雅婷的五分钟看屋法主要是靠删去法，例如地址中出现“四”的房子她不看。虽然现在年轻人多半不介意数字谐音，甚至会因为四楼比较便宜而买进，但在景气不好的时候，产品释出量太大，被选择的机会也多，就会比较吃亏。所以买房子不能只考虑眼前，将来是否容易脱手也要事先想好。杨雅婷说，景气好的时候，什么房子都好卖，但在景气差的时候，房屋条件的好坏就会差很多。
其他几个杨雅婷会删去的理由包括：
(1)地上权的住宅公设比高，但没有公共设施可以使用。
(2)管理费高，却没有完善的社区物业管理。
(3)没有天然瓦斯而是使用电炉。
(4)卧室没有对外窗。
(5)开窗紧邻邻居。
(6)附近有嫌恶设施(高压电塔、加油站、宫庙、坟墓等等)。
(7)地震危楼、海砂屋、辐射屋、凶宅、漏水屋及地下室等。
(8)住家门打开正对电梯或楼梯。
(9)房屋位于车道正上方。
(10)路冲。
(11)光线不充足。
(12)空气不流通。
(13)强制购买两个车位等等。
此外，选择楼层时也有一些考量点需要注意，以杨雅婷的经验来看，她发现年轻人比较喜欢视野佳的楼层，因此若现在买进低楼层的物件，未来在市场上流通就会花比较多的时间。虽然年长者会因为方便而选择低楼层，但在有电梯的情况下，高楼层还是比较吃香。
成交价近中古屋新成屋条件更佳
杨雅婷二十八岁时买了人生中的第一户房子就是在二楼，她当时也是考虑到房价比较便宜就买下了。后来孩子没有在这个学区就读，当她要处理掉这个房子时才发现，来看屋的人很多，但被嫌的机会也很多，因为二楼的视野及光线真的不太好，同时也比较吵。
根据杨雅婷最近对市场的观察以及与房仲聊天后发现，十几年的中古屋跟新屋的成交价格差不了多少，因此她建议要买屋的朋友尽量去看新屋，因为新成屋的社区管理会比较完善一点，其次是新屋的结构也比较安全，再加上建商通常都会提供保固期，买方比较能够放心。
虽然在都市买房很不容易，但既然所有人都有住房的需求，即使不买也要租，杨雅婷建议大家可以把买房当作存款，慢慢的就可以存下一间房子，不要把钱光是花在吃喝玩乐上。只要勇敢踏出第一步，辛苦付出之后就能享受甜美的果实。
文章分类:杂志专栏,生活房产,理财周刊
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