“十年没回来了，台北都没什么变”，公车缓缓行驶在台北街头，车內，一个刚从瑞典回来的女生这么说，妈妈回答：“都更老房子都拆不了，是要怎么变？”“北京、上海每年都在变！”女儿回答道；真是一针见血，一语道破当前都更所面临的困境。
內政部于一九九八年十一月十一日发布“都市更新条例”迄今，晃眼便走过十九个年头，三月九日立法院举办“都市危险及老旧建筑物加速重建奖励条例草案”公听会，都更议题又再次成为众所瞩目的焦点，往昔都更成效不彰“有目共睹”！
十多年来也不是没人想提出解决办法，当初，前內政部长李鸿源曾提出防灾型都更，前台北市长郝龙斌更推出“一坪换一坪”的策略规划，却始终无法达成预期效果。然而，都更至今所产生的问题复杂程度，绝非参照哪国范例抑或是仅仅修法就可轻易解决。
请问庄教授，都更议题再被掀起，面对当前都更困境该如何解套？
公听会上虽有不少都市计划学者、专家大力抨击“老屋重建”跳跃母法“都市更新条例”，有偷跑、规避法令嫌疑，惟主要原因仍在于主管机关眼看着三十年以上老旧住宅高达384万户，占全台住宅存量844万户，2016年第四季之45.46％，加以近年都市更新速度太慢，不只都市更新条例修法缓不济急，其他法令制度又与实务现况落差甚大，因此，才会针对老旧建物匆忙提出“都市危险及老旧建筑物加速重建奖励条例草案”，以期尽速推动老屋重建。
都更始终跨不过权利变换门槛
按都更主要流程为都市更新单元划定、拟定更新事业概要计划送件申请、拟定更新事业计划送件申请、拟定权利变换计划送件申请、干事会及都市更新审议委员会审议、核定发布实施、申请建照、拆除、施工与更新事业完成及成果备查等八个阶段。
但这些年有不少个案进行至事业计划阶段便没再往前一步，其中大都是出在不同意户的问题争议不断，使得个案整合始终跨不过权利变换的门槛，导致都更进度停滞不前。
另外，一般民众普遍不了解都市更新的实务问题，例如建蔽率与容积率之差异及其对老屋重建之影响，始终停留在一坪换一坪又不必出钱的不切实际期待，而导致官方的政策与学者专家的理想、都更户的期待，始终找不到合理满意的交集。
此外，都更过程错综复杂的产权问题，要如何进行沟通、讨论，虽然过去也有不少学者专家一再建议参考日本的做法，不断的经由开会说明，有时甚至沟通高达上千次，但也常因不同的民族性而无法尽如人意，日本的民族性原本较为合作，反观台湾常被民粹拖著走，合作观念也较薄弱。
此外，台湾不如美、法等国幅员广大，加以人口结构有不少源自外来移民，对于土地、房产等较无继承等错综复杂问题。
房屋老旧加上土壤液化 都更益增必要性
都更另一个要解决的便是大量的老旧房屋，台湾位处地震带并潜藏土壤液化问题，政府必须强力主导并半强迫性的执行既定的政策，方可言及彰显政绩。
当初台北市原设定仅以四、五层楼老旧公寓作为加速推动都更对象，但成效不彰，因此，內政部现阶段再以“三十年以上老旧住宅”为目标全力推动。
依內政部营建署所公布2016年第四季房屋税籍资料显示，全国住宅存量约844万户，平均屋龄约28.89年；当中又以三十至四十年屋龄占比最多，约有26.49％，四十至五十年占12％，五十年以上仅占7％；六都中又以台北市、台南市平均屋龄达30年以上最多，台北市屋龄三十至四十年的比例最高，占38％。
另外，累积至2016年底全国楼层数以一至三层楼约占47％，约有398万户；四至五层楼占23％，约有189万户。六都中除台北市外，其他地区皆以一至三层之透天厝占比约三至五成较多；台北市则以四、五层楼住宅较多，约有45％，一至三层楼仅占一成。
以“逆向抵押贷款”概念 与“以房养老”并行
过去在郝龙斌担任市长时曾推出一坪换一坪的政策，但实际执行远不如预期，实施者多希望政府能够奖励更多的容积，一方面将多出的容积用以抵付工程款，在商言商，各方人马皆以自身利益做为优先考量，最后无法达成共识之下，各显神通，以不变应万变的作法又再度加深都更的困难程度。
例如台北市忠孝东路五段、松山路口，原130户老旧住宅，只剩下一户不愿搬迁的永春都更案，历经变更设计、重新设计，延宕16年，仍然僵持不下，去年七月实施者森业营造以突袭方式拆除唯一的不同意户，而引发强拆争议，甚至控告台北市都发局长涉毁损、侵入住宅、强制等罪。
今年三月三日，台北市长安西路一百七十七巷十四号都更案，实施者趁地主赴都更处沟通协调时，同样以偷拆方式而造成四楼不同意户房屋倾塌，再度引发各界议论。
如何解决僵持不下的利益分配问题，如果原房屋持有者在都更过程，由原来没有贷款的身份转变成要支付房贷，此就届临退休年龄者而言，要说服参与都更，难上加难。惟若能以“以房养老”逆向抵押贷款的概念切入，就增值部分作为逆向抵押贷款的担保品，也就是说，多出来的房屋价值就足以支应不足额的工程款，又不必额外缴付利息，也即置入“以房养老”逆向抵押贷款的概念，来达成加速老屋重建的目的。
成立专业法庭 全力支援都更
都更遇到拆除问题，常见的是不同意户的杯葛，而这牵涉到公权力该怎么介入，就当前实务现况而言，势必要有个判例做为依循。因此，如能成立不动产专业法庭，让社会大众清楚了解，基于公共利益就必须要有遵守多数决的法治概念，都更才能顺利推动，否则不同意户的问题恐永无宁日。
倘若执行拆除任务时出现纠纷，法院能够速审速决，并有执法人员做后盾，主管机关就不会互踢皮球，彼此推諉卸责，而放任不同意户予取予求。
长久以来由于房价变动频繁，不能只站在天龙国的角度思考中南部的都更问题，适用于双北的条件，中南部未必一体适用，因此，对于桃园以南地区，房价普遍较低，加以城乡差距甚大，因此该如何因地制宜，也是今后都更成败与否的关键因素之一。
更值得注意的是，由于法令制度和都更实务落差甚大，表面看来简单，但却潜藏很多复杂的问题。
因此，希望主管机关能够在举办公听会之余，务必深入了解都更的癥结与实务需求，方能真正有助于全台384万户30年以上老屋重建之全面推动。
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