说到房地产，几乎所有买过房的人都可以称为“专家”，毕竟房子是居民资产结构中最大类的资产，是可以用来“改变命运”的资产，谁没有过刻骨铭心的研究呢？假如我认为房地产有“泡沫”，那就得遭很多人骂，因为这涉嫌贬低他们的“资产价值”。最近，疫情还在延续，但深圳、杭州、南京、成都等一二线城市的房地产“火爆”得出人意料。为此，我提一些往事，谈一些感想。
中国房地产：理性繁荣还是非理性繁荣
2013年诺贝尔经济学奖得主席勒(RobertJ。 Shiller)是我非常敬佩的经济学家，他是行为金融学的创始人之一。我从上世纪90年代初就研究中国资本市场，起初对于A股的估值水平长期偏高的现象难以理解，于是就试图从行为学和心理学的角度去寻找答案。后来，终于找到了席勒这部惊世之作《非理性繁荣》。
关于《非理性繁荣》这部书，还有一个经典故事。1995年年末某天，美联储主席格林斯潘召集的专家一起交换了关于股市的看法，大家一致认为，股市处于过热阶段，应让投资者注意，其中席勒教授把这个特殊阶段称为“非理性繁荣”(IrrationalExuberance)。两天以后，美联储主席格林斯潘在一次私人性晚餐会上的演讲，
用“非理性繁荣”来形容当时的股市。
虽然这只是一场非正式的演讲，但发达国家的股市便“默契”地作了下跌反应，日经指数下降3.2%，德国DAX指数下降4%，英国富时指数下降4%，美国道琼斯指数前半段交易下降2.3%。然而，管理层的警告只是在短时间内让投资者清醒一下，美国的股市继续带动全球股市向上。
美国股市的真正下跌是在格林斯潘发出警告五年之后的2000年中旬才发生，
而中国股市也跟随着美国的网络股泡沫，直到2001年中旬才下跌。
记得我在2007年3月份的时候，认为A股也出现了“非理性繁荣”，于是在《新财富》专栏上发表了《资产膨胀下的估值缺憾》一文，试图从行为金融学的角度来解释A股股价走向非理性的原因。
2009年，我在上海交大高金的一场研讨会上，终于见到了席勒教授，当时，全球正经历着美国次贷危机所导致的经济下行。他在演讲中讲到，“我很担忧上海的房产价格”。我提问：您认为中国的房子泡沫马上破灭吗？他回答说，不知道会不会破灭，但上海一直是跟纽约、伦敦比较，也许这个比较的参照标杆不对，
比如说伦敦、纽约的房价就已经高估了，然而上海比它们还高估。美国加州房价与收入之比为8到10倍，而中国深圳的房价收入比达到36倍。