【撰文／蔡佩蓉】
一九九○年代买不起市区房子的日本人，转至郊区落地生根，随着房价陷入失落十五年，郊区的日本人又趁房价低档时住回了市中心，这个现象，可能也即将在台湾发生
日本实行负利率，世界各国也靠拢低利政策，央行抓准风向连季降息，全球都只能朝向“日本化”。台湾都会区也有日本化的趋势，尤其经济衰退、少子高龄化的基调相同，日本在一九九四年六十五岁以上人口已经占十四％，台湾预计2018年会达到相同占比，高龄民众依赖医疗资源与都会区交通系统，且台湾产业已然转型为以服务业为主力，即便少子化、高龄化，人口还是会集中在都会区，蛋黄区的房价长线仍具有支撑力。
一九九○年代，日本不少民众负担不起东京、大阪市中心的房价，转而透过每日通勤一小时以上的时间在郊区购屋，但泡沫经济来临，日本房价在十五年內惨跌七十六％。随着房价下滑，有些民众选择住回市中心，尤其是中高龄退休族衍生出医疗需求，让他们放弃住在郊区的闲适生活，再度搬回市中心居住。
都会区呈轮涨轮跌趋势 房价由北至南发酵
台湾预料也会出现因房价下跌而回流市区的购屋趋势，尤其都会区每逢房价震荡就是难得的买点。根据国泰房地产指数自2003年开始的统计数据显示，SARS过后台北市房价一路往上攀升，火候一年比一年旺，但新北、台中、高雄与全台平均房价在2007年之前的五年期间却是“慢火燉煮”，只有小幅上涨。
金融海啸过后的2009年，台北市房价在六年上涨后首度下跌，从2008年的每坪可能成交价五十四?三万元，下跌到五十三万元，但仅微跌二?四％。金融海啸期间，有人选择降价求售，也有人逆势进场，随着2009年美国释出QE货币量化宽松政策，全球资金氾滥，加上低利率助攻，二○一○年房价经过震荡期后，又逆势上扬。
在这之后，台北市、新北市预售屋房价狂涨，新北市2013、2014年站上每坪四十万元的均价水准，但2015年台北市跌破八十万元均价关卡，新北市也首度下滑，微跌到每坪三十九?八万元，台南、高雄在2012年起涨，2015年房价则是新高点。
另外根据永庆房产集团2016年第一季趋势前瞻报告，今年前二月不含预售屋的成交均价表现，七大都会区房价呈现全面下修，显示价跌格局已确立。
市中心长线稳当 跌势后终将大涨
好房名家、《房市黑皮书》作者郭鸿屯分析，在整个房地产循环期间，跌势出现在，可能就是进场买点，他认为，民众在经历金融海啸、欧债危机甚至是经济数字不亮眼的冲击后，会越来越习惯这些利空消息，因此，这些利空周期循环会缩短。
郭鸿屯认同“蛋黄区房价长线会再创前一波新高”的论点，尤其都会区，每一波涨势时，绝对都会大涨，但郊区未必能享受到这样的优势。建国资产管理总经理刘坤图说，他在2009年金融风暴过后，在高雄火车站附近买了中古屋，一坪跌到剩四、五万元，但2012年出售行情已经涨到十万至十二万元。
以短线来看，2008年、2009年金融海啸期间，正是特殊买点，尤其当时盘势量缩，许多屋主受到雷曼兄弟倒闭、连动债影响，降价出售，但却因为短短一年房市景气“该跌未跌”，呈V型复苏反弹，反而让其他屋主死里逃生，甚至尝到房价大涨的甜头。这也印证了股神巴菲特说的“别人恐慌时贪婪，别人贪婪时恐慌”，多数人害怕犹疑时，可能就是最好的进场时机。
天时地利不动产总经理张欣民提醒，目前成交量萎缩、多数人看跌，市中心优质的物件议价空间大，的确是自住客可掌握的时机，但也得量力而为，试算购屋贷款，掌握好财力、时机，才能买到优质宅。
【更多精彩內容，请见《好房网HouseFun》杂志2016年4月号http://bit.ly/1UqT1JS】
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